Почему разрушилось ипотечное кредитование в России

В разгар ипотечного кризиса в США российские финансисты уверяли нас в том, что подобная ситуация в России невозможна. Они утверждали, что российская ипотечная система построена на надежном фундаменте, банки тщательно оценивают финансовое состояние граждан и обеспечивают кредиты надежным залогом. Однако, несмотря на эти заверения, ипотечный кризис в итоге охватил нашу страну и привел к значительному спаду на российском рынке недвижимости.

В условиях кризиса застройщики оказались в тяжелом положении и, пытаясь спасти свои активы и смягчить последствия падения продаж по ипотеке, стали продавать недвижимость государству по заниженным ценам. Для возрождения российской федеральной ипотечной системы и восстановления ее нормальной работы необходим всесторонний анализ ошибок, допущенных всеми участниками рынка.

Чтобы понять причины и факторы мирового финансового кризиса, необходимо проанализировать события, происходившие в США в 2006-2008 годах. Это позволит развеять некоторые мифы, связанные с крахом ипотечной системы. Многие эксперты связывают кризис исключительно с продажей ипотечных кредитов, однако такая точка зрения не дает полного представления о ситуации.

На самом деле не продажа закладных привела к катастрофическому мировому ипотечному кризису. Напротив, кризис стал следствием непомерного роста цен на жилье, который сделал ипотеку неподъемной и послужил возмездием за наш безрассудный и роскошный образ жизни. Крах произошел не из-за недостатков, присущих ипотечному кредитованию как таковому, а из-за того, что спекулятивная экономика исказила фундаментальную концепцию.

Сотрудники банков без разбора раздавали высокорискованные кредиты на строительство жилья, фактически выдавая ипотечные кредиты людям с мизерными годовыми доходами. Рассчитывать на то, что эти заемщики с их ограниченными финансовыми возможностями быстро вернут долг, было нереально. Тем не менее эти кредиты становились основой для доходных ценных бумаг, от которых выигрывали две заинтересованные стороны: банк-эмитент и инвестор. Последним звеном в этой цепочке стали инвестиционные фонды, большую часть которых составляли незащищенные ипотечные облигации. Естественно, такие облигации не имели никакого обеспечения. Однако их востребованность на рынке и готовность платить заоблачные цены подчеркивали их очевидную ценность.

По сути, вся цепочка была построена из слабых звеньев, что не оставляло места для неожиданностей, когда она в конце концов лопнула. Глобальная рецессия на мировом рынке еще более усугубила ситуацию, а повышение процентных ставок ФРС только усилило кризис. Немалую роль сыграл и психологический фактор: рост числа взысканий на имущество неплатежеспособных заемщиков привлек к себе пристальное внимание и попал в заголовки газет.

Совокупное воздействие этих факторов привело к тому, что ипотечное кредитование официально стало считаться опасным и невыгодным. Как следствие, эти настроения быстро распространились по всему рынку ипотечных ценных бумаг, что привело к необратимому каскадному разрыву одного звена цепи за другим.

Кредитные сообщества и банки оперативно отреагировали на это закрытием инвестиционных программ, что привело к резкому падению продаж ипотечных кредитов. Паника быстро охватила весь финансовый мир, и все, кто был связан с этой отраслью, оказались в состоянии неопределенности и нестабильности.