Риски ипотечного кредитования. Что необходимо знать?

Сделка с использованием кредита отличается от обычной покупки, поскольку клиент производит оплату за счет не только собственных, но и привлеченных, заемных денег.

• Первым этапом ипотечной сделки является первоначальная оценка объекта недвижимости. Данную информацию, как правило, получают в ходе телефонных переговоров с продавцом жилья или его представителем. Риелтор выясняет состав собственников квартиры, есть ли среди них несовершеннолетние, а также не входит ли кто-то из собственников в группу риска в силу возрастных характеристик. Во время переговоров специалисты уточняют, какие правоустанавливающие документы на недвижимость имеются, не были ли нарушены права несовершеннолетних детей во время приватизации или права обязательных наследников, не подвергался ли объект перепланировке, не согласованной в установленном законом порядке. В большинстве случаев уже на данном этапе можно определить вероятность одобрения банком данной квартиры и возможные риски ипотечной сделки.
• Второй этап – предварительный анализ содержания правоустанавливающих документов, полученных от продавца недвижимости и (или) его представителя (например, при встрече или по факсу). Необходимо выяснить соответствие фактов, сообщенных по телефону продавцом или лицом, действующим по его поручению, содержанию документов, проверить количество и правильность оформления документов.
• Третий этап – внесение аванса за недвижимость. Покупатель встречается с продавцом или его представителем и передает денежные средства на условиях авансового соглашения или иного аналогичного документа. На этом этапе существует риск недобросовестного поведения продавца. Он может принимать авансы от нескольких покупателей, предлагая в нарушение авансового соглашения подписать соглашение купли-продажи квартиры не с тем, кто внес аванс раньше, а с тем, кто готов заплатить большую сумму.

Как надо поступать в подобных случаях? Наиболее эффективным способом защиты прав покупателя является составление предварительного соглашения (ст. 429 ГК), в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить договор (о передаче недвижимости). Иными словами, предварительный договор связывает обязательствами не только покупателя, но и продавца объекта. Последний непросто имеет право, но обязан продать квартиру на указанных в названном соглашении условиях.

В случае отказа продавца от продажи недвижимости покупатель может обратиться в суд с иском о понуждении продавца к подписанию соглашению купли-продажи, а также возмещению убытков, причиненных покупателю этим отказом. Поскольку объектом спора является квартира, наиболее эффективным способом воздействия на недобросовестного продавца, принимающего авансы от разных лиц, представляется наложение ареста на жилой объект в судебном порядке. Как показывает практика, наложение ареста и риск судебного разбирательства дисциплинируют продавца и побуждают к своевременному исполнению им принятых на себя обязательств.

Рассмотрим ситуацию, когда стороны сделки заключают авансовое или иное соглашение. Названный документ всего лишь фиксирует условия, при которых покупатель обязуется приобрести недвижимое имущество. Как правило, по информационному соглашению контрагент оказывает услуги по оформлению в собственность жилья. В данном случае не возникает обязанность сторон подписывать в будущем соглашению купли-продажи квартиры. Чтобы избежать возможного срыва сделки, рекомендуем проверить полномочия контрагента по авансовому договору и однозначно зафиксировать условия передачи жилья. В случае возникновения конфликтной ситуации нужно ссылаться на закон "О защите прав потребителей".

При заключении как предварительного, так и информационного соглашения важно получить подтверждение того, что сумма аванса передана продавцу или его представителю.